วันนี้เราจะมาเคลียค่าใช้จ่ายที่ใช้ไปทั้งหมดสำหรับห้องเช่าห้องนี้กันคะ ตอนแรกตั้งใจปล่อยเช่าเอาไว้ที่ 2300บาทต่อเดือนไม่รวมส่งกลางคะแต่พอทำไปทำมามีค่าโน่นนี่นั้นจิปาถะเข้ามาในส่วนที่ปุ๋ยไม่ได้คาดการณ์เอาไว้ เช่น ค่าขนของ ค่าส่งของ ค่าซื้อมาแล้วของใช้งานไม่ได้ พวกซ่อมท่อคะ และที่สำคัญเลยคือตอนแรกไม่ได้ตั้งงบสำหรับการติดเหล็กดัดประตูและระเบียงเอาไว้คะ เพราะไม่คิดว่าจำเป็นต้องติด แต่เนื่องจากแอร์ใหม่และ ห้อง อยู่แค่ชั้น3 สามารถปีนได้ ทำให้ คิดว่าควรจะติดป้องกันไว้ดีกว่าคะเพราะ คอนโดที่นี่ไม่ใช้เกรด ดีมาก อาจมีการงัดแงะเกิดขึ้น กันไว้ดีกว่าแก้ เลยตัดใจ ติดเหล็กตัด ทำให้งบประมานตรงส่วนนี้เกินขึ้นมาอีกคะ งบประมานที่ใช้ไปกับห้องนี้ เป็นดังต่อไปนี้
| ค่าไฟขณะปรับปรุงห้อง | |||
| ค่าไฟเดือน เมย58 |
51 |
||
| ค่าไฟเดือน พค58 |
51 |
||
| ค่าไฟเดือน มิย58 |
51 |
||
|
153 |
|||
| ค่าส่วนกลางขณะปรับปรุงห้อง | |||
| ค่าส่วนกลางเดือน เมย.58 |
1 |
300 |
|
| ค่าส่วนกลางเดือน พค.58 |
1 |
300 |
|
| ค่าส่วนกลางเดือน มิย.58 |
1 |
300 |
|
|
900 |
|||
| ค่าใช้จ่ายในการขอไฟใหม่ | |||
| ค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟใหม่ | |||
| ค่าขอไฟ15(45) ราคารวมVAT |
1250 |
||
| ค่าเงินประกัน (ได้คืนตอนคืนมิเตอร์ไฟ) |
2000 |
3250 |
|
|
3250 |
|||
| ค่าช่างปรับปรุงห้อง | |||
| ปูกระเบื้องห้องนอน |
23 |
120 |
2760 |
| ปูกระเบื้องห้องน้ำ |
3 |
120 |
360 |
| ปูกระเบื้องระเบียง |
2 |
120 |
240 |
| ทาสีทั้งห้อง |
1500 |
||
| ติดชักโครก |
1 |
500 |
|
| ทำไฟทั้งห้อง |
1 |
500 |
|
| เปลี่ยนประตูระเบียง |
1 |
700 |
|
| เปลี่ยนประตูห้องน้ำพร้อมวงกบ |
1 |
1000 |
|
| ติดอุปกรณ์ห้องน้ำพร้อมเดินน้ำ1ชุด |
1 |
800 |
|
| ให้ช่างพิเศษ ทิป |
40 |
||
|
8400 |
|||
| ค่ากระเบื้องพื้น | |||
| ชาเล่ต์ เบจ HD12*12*A2902 (ห้องน้ำ)3ตรม |
33 |
17.5 |
577.5 |
| ปลายฝน ครีม 12*12 A35M (ห้องนอน)25ตรม |
253 |
13 |
3289 |
| เปียโน เบจ 12*12*A2906 (ระเบียง)2ตรม |
22 |
15 |
330 |
|
4196.5 |
|||
| ค่าวัสดุที่ไปซื้อที่อื่น |
|
||
| โคมไฟห้องนอน | 2 | 159 |
318 |
| โคมไฟระเบียงภายนอก | 1 | 159 |
159 |
| บัลลาส32w PHILIP | 2 | 109 |
218 |
| โคมไฟดาวไลห้องน้ำ | 1 | 84 |
84 |
| ก๊อกล้างเท้าในห้องน้ำ | 1 | 225 |
225 |
| หลอดไฟตะเกียบสีส้ม | 2 | 89 |
178 |
| ปลั๊กเสียบสายโทรศัพท์บ้าน | 1 | 149 |
149 |
| ท่อขาว ท่อน้ำไท4หุน | 1 | 49 |
49 |
| ชั้นวางของในห้องน้ำ | 1 | 69 |
69 |
| กระจกในห้องน้ำ HMPRO | 1 | 259 |
259 |
| ค่าผ้าม่าน | 1 | 200 |
200 |
|
1908 |
|||
| ค่าเฟอร์นิเจอร์ | |||
| แอร์Haier รุ่นECO COOLSERIES รีโมทไร้สาย |
1 |
11600 |
11600 |
| เตียงเหล็กกล่อง 5ฟุต น้ำตาล |
1 |
3900 |
3900 |
| ที่นอนหนังเทียมPVCรุ่นa380 ยาง+ใย+ฟองอัด |
1 |
3000 |
3000 |
| เก้าอี้โต๊ะกินข้าว IKEA ADDE CHR White ap jp |
2 |
240 |
480 |
| นาฬิกาแขวนห้อง IKEA rusch wll clock |
1 |
39 |
39 |
| ราวผ้าม่านikea racka curtain r |
1 |
59 |
59 |
| ตัวล็อคราวผ้าม่าน ikea betydlig wll/clng br |
2 |
79 |
158 |
| ซิ้งล้างจาน1หลุม |
1 |
950 |
950 |
| ราวผ้าม่านริมหน้าต่างประตูช่องลม |
1 |
79 |
79 |
| โต๊ะกินข้าว IKEA ขาว |
1 |
890 |
890 |
| ตู้เสื้อผ้าขาว |
1 |
3057 |
3057 |
| โต๊ะวางทีวี |
1 |
382 |
382 |
| ชั้นวางรองเท้า |
1 |
280 |
280 |
|
24874 |
| ค่าติดตั้งเหล็กดัด | |||
| ค่าเหล็กดัดประตู 80*2.00 |
1 |
3500 |
3500 |
| ค่าเหล็กดัดระเบียง |
1 |
3000 |
3000 |
|
6500 |
|||
| ค่าใช้จ่ายสิ้นเปลือง | |||
| วัสดุที่ซื้อมาแล้วใช้ไม่ได้ในการซ่อมท่อ |
1 |
1000 |
1000 |
| ค่าอื่นๆ | |||
| ค่าขนของมาทิ้ง |
1 |
100 |
100 |
| ค่าจ้างแม่บ้านทำความสะอาด |
1 |
500 |
500 |
| ค่าจ้างนิติทำท่อน้ำ |
2 |
500 |
1000 |
|
1600 |
| ค่าวัสดุปรับปรุงห้อง | ||||||
| ลูกบิดประตู RMI ห้องทั่วไป |
2 |
180 |
360 |
135 |
270 |
|
| สายยูใหญ่ |
1 |
40 |
40 |
13.5 |
13.5 |
|
| กุญแจซีซ่า คอยาว35mm |
1 |
85 |
85 |
26/3/2558 |
71.25 |
71.25 |
| น้ำยากำจัดปลวก เชนไดร์สเปรย์450ซีซี |
2 |
100 |
200 |
3/4/2558 |
63.33 |
126.66 |
| ก็อกสนามซันว่า 4หุน |
1 |
130 |
130 |
100.04 |
100.04 |
|
| อุดเกลียวใน 4หุน |
2 |
5 |
10 |
3 |
6 |
|
| ฟองน้ำ1นิ้ว |
1 |
6 |
6 |
3.5 |
3.5 |
|
| สายยาง4หุน เมตร |
3 |
13 |
39 |
10 |
30 |
|
| ไม้กวาดบ้านด้ามไม้ |
1 |
35 |
35 |
14/5/2558 |
18 |
18 |
| สีน้ำภายใน supermatex น้ำตาล927ถังกลาง5ลิตร |
1 |
595 |
595 |
521.29 |
521.29 |
|
| ลูกกลิ้ง 10นิ้ว |
1 |
70 |
70 |
20/5/2558 |
42 |
42 |
| ปูนกาวจรเข้เขียว |
15 |
170 |
2550 |
132.48 |
1987.2 |
|
| คิ้วกระเบื้องขาว |
9 |
25 |
225 |
13.48 |
121.32 |
|
| แผ่นฝ้า 60*60 ตราเพชร กล่อง/12 |
1 |
216 |
216 |
180 |
180 |
|
| ประตูไม้อัด 80*2.00 |
1 |
850 |
850 |
720 |
720 |
|
| น้ำยากำจัดปลวก เชนไดร์สเปรย์450ซีซี |
1 |
100 |
100 |
63.33 |
63.33 |
|
| ยาแนวจรเข้กันเชื้อรา เทาแกรนิต0774 |
7 |
55 |
385 |
37.5 |
262.5 |
|
| บานพับประตู POLAR สแตนเลสPL#499 |
2 |
110 |
220 |
86.25 |
172.5 |
|
| สีน้ำมันเนชั่นแนล ขาวเงา 101ใหญ่ |
1 |
390 |
390 |
302.57 |
302.57 |
|
| น้ำมันสน ขวด |
2 |
40 |
80 |
23.54 |
47.08 |
|
| แปรงทาสีธรรมดา 2″1/2 |
1 |
25 |
25 |
34.16 |
34.16 |
|
| ชักโครกกดน้ำ |
1 |
1900 |
1900 |
1568 |
1568 |
|
| ปูนซีเมนขาวแบ่งขาย 1กิโล |
1 |
25 |
25 |
20/5/2558 |
23 |
23 |
| หน้ากาก3ช่องรุ่นใหม่ Panasonic |
1 |
25 |
25 |
15 |
15 |
|
| หน้ากาก2ช่องรุ่นใหม่ Panasonic |
2 |
25 |
50 |
15 |
30 |
|
| หน้ากาก1ช่องรุ่นใหม่ Panasonic |
3 |
25 |
75 |
15 |
45 |
|
| สวิทรุ่นใหม่ Panasonic |
4 |
35 |
140 |
25 |
100 |
|
| ปลั๊กตัวเมียรุ่นใหม่ Panasonic |
4 |
35 |
140 |
25 |
100 |
|
| ปลั๊กทีวีรุ่นใหม่ Panasonic |
1 |
175 |
175 |
155 |
155 |
|
| สตาร์ทเตอร์ |
2 |
15 |
30 |
8 |
16 |
|
| หลอดไฟกลม 32w Philip |
2 |
95 |
190 |
1/6/2558 |
62 |
124 |
| ฝักบัว POLAR#805 ธรรมดาขาว |
1 |
120 |
120 |
80 |
80 |
|
| ชุดอ่างล้างหน้า Polar PL#404 |
1 |
385 |
385 |
300 |
300 |
|
| สายชำระ PVC Polar PL901 |
1 |
120 |
120 |
70.4 |
70.4 |
|
| วาวฝักบัว POLAR หางปลา PL313-2 |
1 |
120 |
120 |
75.2 |
75.2 |
|
| ราวแขวนผ้า2กษัตริย์60ซม. PL2560 |
1 |
189 |
189 |
128 |
128 |
|
| ก๊อกบอลวาวเกลียวใน-นอก4หุ่น |
1 |
95 |
95 |
65 |
65 |
|
| ก๊อกอ่างล้างจาน หัวปัดPOLAR P112-2ตั้ง |
1 |
185 |
185 |
1/6/2558 |
127.5 |
127.5 |
| ประตูพีวีซี 60*2.00ม.พร้อมวงกบ |
1 |
1390 |
1390 |
930 |
930 |
|
| ลูกบิดประตู RMI ห้องน้ำ |
1 |
180 |
180 |
135 |
135 |
|
| ลูกบิดประตู RMI ห้องทั่วไป |
1 |
180 |
180 |
135 |
135 |
|
| กลอนสแตนเลส4นิ้ว POLAR |
1 |
30 |
30 |
18 |
18 |
|
| จมูกบันได ขาว 2.50ม. |
1 |
80 |
80 |
2/6/2558 |
53.63 |
53.63 |
| ปูนซีเมนขาวแบ่งขาย 1กิโล |
1 |
25 |
25 |
23 |
23 |
|
| น็อตเกลียวปล่อยหัวแบน 2″1/2 แบบถุง30ตัว |
1 |
30 |
30 |
15 |
15 |
|
| พุกพลาสติกเบอร์7 |
1 |
15 |
15 |
2/6/2558 |
7 |
7 |
| คิ้วกระเบื้องขาว |
2 |
25 |
50 |
9/6/2558 |
13.48 |
26.96 |
| สายถัก16นิ้ว |
1 |
60 |
60 |
18/6/2558 |
32.3 |
32.3 |
| ก๊อกบอลวาวเกลียวใน-นอก4หุ่น4หุนทองเหลือง |
1 |
95 |
95 |
65 |
65 |
|
| กาวทาท่อน้ำไทย50กรัม |
1 |
35 |
35 |
32.3 |
32.3 |
|
| สามทางเกลียวในทองเหลือง4หุน |
2 |
18 |
36 |
15 |
30 |
|
| งอ904หุน |
2 |
6 |
12 |
3.5 |
7 |
|
| งอเกลียวในทองเหลือง4หุน |
1 |
15 |
15 |
10 |
10 |
|
| นิปเปิ้ลพีวีซี4หุน |
2 |
5 |
10 |
3 |
3 |
|
| แคมป์พีวีซี4หุน |
3 |
4 |
12 |
2 |
6 |
|
| ท่อย่นพีเทรป |
1 |
120 |
120 |
60 |
60 |
|
| งอเกลียวนอก4หุน |
1 |
8 |
8 |
5 |
5 |
|
| ท่อ4หุน13.5 เมตร |
2 |
18 |
36 |
10.86 |
21.73 |
|
| กุญแจซีซ่า คอสั้น50mm |
1 |
90 |
90 |
22/6/2558 |
90 |
90 |
| งอ904หุน |
2 |
6 |
12 |
3.5 |
7 |
|
| งอเกลียวนอก4หุน |
2 |
8 |
16 |
5 |
10 |
|
| สามทางเกลียวในทองเหลือง4หุน |
1 |
18 |
18 |
15 |
15 |
|
| นิปเปิ้ลพีวีซี4หุน |
1 |
5 |
5 |
3 |
3 |
|
| สีสเปรย์WINขาวเงา200 |
1 |
50 |
50 |
42.92 |
42.92 |
|
| งอโค้งเทา3หุน |
2 |
4 |
8 |
1.7 |
3.4 |
|
| ค่าจ้างคนงานขน |
400 |
400 |
||||
| ราคาปกติ |
13593 |
ราคาส่วนลด |
10302.24 |
รวมค่าใช้จ่ายในการตกแต่งทั้งหมด 63,083.74 ฿
เงินดาวน์ 20,000฿
ค่าโอน 6,200฿
ค่าส่วนกลางเกิน 88฿
| ราคาค่าเช่า | เดือน | รวม |
| 2500 | 12 | 30000 |
| NOI (Net operating INCOME) | ||
| 30000/0.075 | 400000 | |
| ราคาขาย | 200000 | |
| ดาว 10% | 20000 | |
| จดจำนองธนาคาร | 180000 | |
| ผ่อนส่งธนาคารเดือนละ | 1259 | |
| กระแสเงินสดต่อเดือน | 1041 | |
| คำนวณ CCR | ||
| ค่าเช่าทั้งปี-(เงินผ่อนรายเดือน*จำนวนเดือนทั้งปี)*100 / | ||
| 30000-(1259*12)*100 | ||
| ตกแต่ง+ดาว+โอน+ส่วนกลาง | ||
| 63084+20000+6200+88 | ||
| CCR = 16.66% | ||
สรุป คือ ค่า CCR สำหรับห้องนี้ อยู่ที่ 16.66 % คะ และ ได้ค่าเช่าที่ราคา 2500บาท นอกจากนี้ยังมีกระแสเงินสดส่วนเกินทุกเดือนๆละ 1041 บาท คะ สำหรับการหาคนเช่าปุ๋ยแทบจะไม่ต้องหาคะเพราะอัตราการเช่าที่นี่ส่วนมากเกือบเต็มหมดทุกห้อง พอข้างห้องและห้องฝั่งตรงข้ามรู้ว่าเราปรับปรุงห้องปล่อยเช่าก็มีติดต่อให้เพื่อนที่ทำงาน หรือคนรู้จักคะ สุดท้ายปุ๋ยเลยให้เพื่อนของคนข้างห้องคะ ตัดปัญหา ท่อน้ำทิ้งมีปัญหา เพราะเขาจะคุยกันง่ายคะ
สิ่งที่ต้องระวังให้มากขึ้นสำหรับการซื้อห้องต่อๆไปคือ เราจะคำนวนเป๊ะๆ ไม่ได้คะ ต้องมีการ กันเงินไว้สำหรับ ค่าใช้จ่ายในส่วนที่อาจผิดพลาด และไม่เป็นไปตามแผน และที่พลาดที่สุด คือ ในส่วนของท่อน้ำทิ้งคะ ตอนแรกคิดว่าจะซ่อมได้คะ แต่สุดท้ายแล้ว ข้อเสียของคอนโดนี้ ก็เห็นอยู่ตั้งแต่ตอนแรกที่เข้ามาดูห้องแล้วคะว่าน้ำมันท่วมขังในส่วนของระเบียงแต่ ปุ๋ยก็ยังไม่เอะใจคิดว่าซ่อมได้ แต่การซ่อมไม่ง่ายเลยคะ เนื่องจากเป็นที่โครงสร้างของคอนโดนี้สร้างท่อมาเล็ก มาก ทำให้น้ำระบายไม่ทัน และอาจจะอุดตัน ห้องนี้ ทำให้เราได้รู้เลยคะว่า การซ่อมแซมท่อน้ำนี่ จุกจิกมากๆคะ สุดท้าย วิธีแก้ของปัญหานี้คือปุ๋ยก็ต้องยอมอุดท่อน้ำทิ้งคะ และไม่ใช้อ่างล้างจาน
คอนโดห้องแรกนี้เป็นประสบการณ์ที่สำคัญมากๆคะ ตอนแรกคิดว่าจะราบรื่นไม่มีปัญหา สุดท้ายก็เจอปัญหาจนได้ แต่ มันจะทำให้เราเก่งคะ ถ้าเราไม่เจอปัญหา เราก็จะไม่มีประสบการณ์ไปทำกับห้องต่อๆไปคะ สาเหตุที่เลือกคอนโดห้องแรกในราคานี้ก็เพราะ เป็นราคาที่พอรับได้หากเกิดอะไรผิดพลาดขึ้นมาจะได้ไม่เจ็บหนัก นี่เป็นสิ่งที่ดี สำหรับการเริ่มต้น ที่หนังสือ ก็ไม่มีสอนคะ อยากรู้ต้องลองเอง เจอเอง
จบแล้วคะ สำหรับคอนโดห้องแรก พบกันต่อไปกับ คอนโดห้องที่2 ไปลงพื้นที่สำรวจ หาขุมทรัพย์กันต่อคะ